Từ năm ngoái, sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc cũng như xu hướng doanh nghiệp đầu tư vào Việt Nam để được hưởng lợi theo các hiệp định thương mại tự do đã khiến nhu cầu đất công nghiệp trên cả nước tăng mạnh. Dù vậy, tại nhiều địa phương, trong đó đặc biệt là TP HCM, việc phát triển quỹ đất “sạch” cho sản xuất công nghiệp vẫn còn nhiều trở ngại.

Gấp rút bổ sung nguồn cung

Trước những dự báo lạc quan về khả năng phục hồi kinh tế Việt Nam giai đoạn 2021-2022, kết quả thu hút đầu tư 3 tháng đầu năm 2021 tăng trưởng khá mạnh, hàng loạt dự án xây dựng KCN quy mô hàng trăm héc-ta, giá trị đầu tư nhiều ngàn tỉ đồng tại nhiều tỉnh, thành được phê duyệt chủ trương đầu tư để kịp đáp ứng nhu cầu đất cho sản xuất công nghiệp được dự báo sẽ tăng vọt trong thời gian tới.

Các KCN-KCX ở TP HCM gặp khó khăn trong việc mở rộng diện tích để đón làn sóng dịch chuyển đầu tư đang diễn ra mạnh mẽ. Trong ảnh: KCX Tân Thuận, quận 7 nhìn từ trên cao .Ảnh: HOÀNG TRIỀU

Theo thống kê của VietnamFinance, trong 3 tháng đầu năm 2021 đã có 25 dự án KCN được duyệt, chủ yếu tập trung tại khu vực phía Bắc gồm: Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Hải Dương, Hưng Yên, Thái Bình, Hà Nam… Đây là những dự án hơn ngàn tỉ của các doanh nghiệp lớn như Viglacera, Gilimex, Sonadezi, Hanaka, Hòa Phát…

Đơn cử như tại Bắc Giang, Thủ tướng Chính phủ vừa quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN Việt Hàn ở huyện Việt Yên đồng thời điều chỉnh, bổ sung quy hoạch phát triển hàng loạt KCN tại các huyện Yên Dũng, Lục Nam, Lạng Giang với quy mô mỗi dự án từ 100-300 ha; dự án mở rộng KCN Quang Châu (huyện Việt Yên) với diện tích tăng thêm 90 ha; dự án KCN Hòa Phú (huyện Hiệp Hòa) với diện tích tăng thêm 85 ha…

Tại Bắc Ninh, một trong những dự án lớn được phê duyệt là dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng KCN Gia Bình, có tổng vốn hơn 2.578 tỉ đồng, quy mô 306,69 ha tại huyện Gia Bình. Ngoài ra, còn có dự án đầu tư KCN Yên Phong II-A tại huyện Yên Phong quy mô 151,27 ha. Gần đây nhất, ngày 12-4, UBND tỉnh Bắc Ninh ban hành quyết định thành lập KCN Gia Bình II diện tích 250 ha thuộc huyện Gia Bình.

Tại Hà Nội, Chính phủ cũng ban hành Quyết định số 539/QĐ-TTg về chủ trương dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật KCN sạch Sóc Sơn, huyện Sóc Sơn. Dự án có quy mô sử dụng đất 302,8 ha, tổng vốn đầu tư dự kiến gần 3.227 tỉ đồng.

Riêng tại TP HCM, chính quyền đã đề xuất Thủ tướng Chính phủ cho phép TP lập quy hoạch phân khu xây dựng khu đất 380,8 ha Phạm Văn Hai, huyện Bình Chánh (thuộc nông trường Phạm Văn Hai) thành KCN.

Ông Đào Xuân Cường, Trưởng Ban Quản lý các KCN tỉnh Bắc Giang, cho biết hiện nay, diện tích đất các KCN của tỉnh theo quy hoạch là 1.322 ha. Với 5 KCN đã đi vào hoạt động, hiện nay diện tích đất công nghiệp của các KCN cơ bản đã được các nhà đầu tư thứ cấp thuê hết để đầu tư sản xuất. “Làn sóng đầu tư vào Việt Nam ngày càng lớn, trong đó có tỉnh Bắc Giang luôn nằm trong tốp 10 tỉnh có lượng thu hút đầu tư lớn nhất cả nước. Với sự phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới thì nhu cầu về đất công nghiệp là rất lớn, trong khi diện tích đất công nghiệp có hạn. Do đó, các dự án khi đề xuất thực hiện phải được xem xét cẩn trọng về nhu cầu sử dụng đất, hiệu quả kinh tế – xã hội,… tránh để lãng phí, sử dụng không hiệu quả đất công nghiệp” – ông Đào Xuân Cường nhấn mạnh.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Hà Trọng Bình, Tổng Giám đốc Công ty CP KCN Nam Tân Uyên (tỉnh Bình Dương, đơn vị thành viên của Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam), cho biết định hướng của công ty năm 2021 là đẩy mạnh đầu tư xây dựng hạ tầng để xúc tiến cho thuê lại đất khi dự án Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn II gần 346 ha (giai đoạn I với tổng diện tích 650 ha đã đi vào hoạt động và được lấp đầy toàn bộ bởi 246 dự án) hoàn thành thủ tục hồ sơ pháp lý. “Định hướng của chúng tôi là thu hút các dự án thuộc ngành công nghiệp có tỉ trọng tri thức, hàm lượng công nghệ cao, quy mô đầu tư lớn. Chúng tôi cũng ưu tiên doanh nghiệp Việt Nam, những doanh nghiệp FDI lớn và chính sách chống đầu cơ. Nhu cầu đầu tư vào KCN của các nhà đầu tư trong và ngoài nước đang rất cao nên chúng tôi kiến nghị UBND tỉnh Bình Dương nhanh chóng có quyết định bàn giao đất để chúng tôi có thể kịp thời đón nhà đầu tư. Họ đến nhưng không có “tổ” để “đậu” vì chúng tôi còn gặp vướng về thủ tục pháp lý” – ông Bình bày tỏ.

Quyết liệt tháo gỡ vướng mắc

Ông Hứa Quốc Hưng, Trưởng Ban Quản lý Các KCX-KCN TP HCM (Hepza), cho biết TP đang triển khai các chương trình hỗ trợ phát triển doanh nghiệp và sản phẩm các ngành cao su – nhựa, cơ khí – tự động hóa, chế biến lương thực – thực phẩm. Hepza được phân công nhiệm vụ chuẩn bị quỹ đất để tiếp nhận những ngành công nghiệp hỗ trợ này theo hướng phân khu. “Chúng tôi dự kiến sẽ bố trí các ngành vào KCN Phạm Văn Hai và sẽ được sắp xếp theo hướng phân khu chuyên ngành” – ông Hứa Quốc Hưng nói và cho biết TP tập trung nhiều ngành, hội ngành nghề. Ngành nào cũng cần có quỹ đất sản xuất nhưng mức độ đáp ứng hạn chế vì quỹ đất có giới hạn.

Theo quy hoạch, quỹ đất công nghiệp của TP là 5.921 ha, tỉ lệ lấp đầy khoảng 72%. Trong khoảng 28% diện tích đất còn lại theo quy hoạch đang vướng các vấn đề về pháp lý đất, giá cho thuê… nên chưa thể đưa vào khai thác. Mới đây, đích thân Chủ tịch UBND TP Nguyễn Thành Phong đã làm việc với Hepza để giải quyết, tháo gỡ các vướng mắc này, trong đó có việc “giải phóng” đất sạch cho nhà đầu tư song song với việc phát triển quỹ đất mới là KCN Phạm Văn Hai. Lãnh đạo TP cũng đã làm việc với Sở Tài nguyên và Môi trường về việc dành thêm 2.000 ha cho sản xuất công nghiệp, bao gồm cả chuyển đổi mục đích sử dụng đất để dùng trong sản xuất công nghiệp. “Các KCN hiện hữu đang còn quỹ đất khoảng 200-300 ha. Hy vọng với sự quyết liệt của lãnh đạo TP, trong năm nay sẽ giải quyết được vấn đề pháp lý, tiền thuê đất… và có quỹ đất sạch để kêu gọi đầu tư, đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp” – ông Hứa Quốc Hưng thông tin.

Một thành viên khác trong ban lãnh đạo Hepza, ông Đào Xuân Đức, phó trưởng ban, cho hay TP HCM không có quỹ đất lớn cho sản xuất công nghiệp như Đồng Nai, Bình Dương. Bên cạnh đó, khi đền bù giải tỏa thì đất nông nghiệp được tính theo giá đất ở nên còn tình trạng đền bù da beo tại các KCN. Tình trạng này đã kéo dài nhiều năm chưa giải quyết được, tình trạng xây cất lấn chiếm ngày càng trầm trọng, đẩy chi phí đền bù giải tỏa lên quá cao, Hepza không thể thực hiện được. “Thực tế, đất cho sản xuất công nghiệp không thiếu, vấn đề là làm sao tháo gỡ được những vấn đề khó khăn để bổ sung nguồn đất “sạch” và sử dụng thế nào cho hiệu quả. TP không có chủ trương lấp đầy các KCN bằng mọi giá mà sàng lọc, chọn lọc dự án để thu hút đầu tư, hướng tới nâng hiệu suất đầu tư trên héc-ta” – ông Đào Xuân Đức thông tin.

Cũng theo Hepza, giá thuê đất công nghiệp tại TP HCM rất cao. Chẳng hạn, tại KCN Vĩnh Lộc, giá thuê 1 m2 đất lên đến 350 USD, thời gian sử dụng chỉ còn 30 năm; một số KCN khác thời gian sử dụng đất còn ngắn và giá cao không kém nhưng nhà đầu tư vẫn có nhu cầu thuê. “Nhiều doanh nghiệp đặt xí nghiệp sản xuất lĩnh vực thâm dụng lao động tại các tỉnh nhưng vẫn chọn đặt xí nghiệp công nghệ cao, trung tâm nghiên cứu khoa học tại TP HCM. Vấn đề là làm sao TP có đủ khả năng cung ứng quỹ đất và tạo điều kiện cho doanh nghiệp làm ăn” – đại diện Hepza băn khoăn.

Lo ngại giá thuê quá cao

Theo báo cáo của công ty dịch vụ bất động sản JLL Việt Nam, giá thuê đất và nhà xưởng tại khu vực phía Bắc lẫn phía Nam đều đạt đỉnh mới trong quý đầu năm 2021. Cụ thể, ở các tỉnh phía Bắc, chỉ trong 3 tháng đầu năm, giá đất công nghiệp ở khu vực này đã đạt đỉnh mới, ở mức 107 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 8,1% so với cùng kỳ năm ngoái; nhà xưởng xây sẵn cho thuê cũng ghi nhận mức tăng 5,8%.

Tại phía Nam, giá đất KCN và giá thuê cũng tiếp tục đà tăng trưởng, hiện đã đạt đỉnh mới tại 111 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 8,1% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, giá thuê nhà xưởng xây sẵn đạt trung bình ở mức 4,5 USD/m2/tháng cho toàn khu vực, tăng 3,1% so với cùng kỳ năm ngoái do nhiều doanh nghiệp nhỏ và vừa có nhu cầu mở rộng sản xuất. Trong đó, Bình Dương và Đồng Nai dẫn đầu nguồn cung về cả 2 loại hình đất KCN lẫn nhà xưởng xây sẵn nhưng cũng như các địa phương khác, 2 tỉnh này không ghi nhận nguồn cung mới trong quý I/2021.

Ông John Campbell, Trưởng Bộ phận bất động sản công nghiệp Savills Việt Nam, cho rằng giá cả tăng cao là mối lo ngại đối với các ngành sản xuất có giá trị thấp và tỉ suất lợi nhuận thấp như dệt may và nội thất. “Nếu giá thuê tiếp tục tăng theo cùng một quỹ đạo từ năm 2018, khả năng cạnh tranh về giá của Việt Nam có thể bị suy yếu, trừ phi có thêm nguồn cung đất công nghiệp được triển khai ở các khu vực kinh tế trọng điểm để đáp ứng đủ nhu cầu và ổn định giá cả” – vị này nhấn mạnh.