호찌민시의 산업단지들은 투자 전환의 거센 물결을 맞이하기 위해 면적을 넓히는 데 어려움을 겪고 있다.

베트남파이낸스 통계에 따르면 2021년 1~3월 승인된 산업단지 사업은 25건으로, 주로 북부지역에 집중되어 있다: 박닌, 빈푹, 하이두엉, 홍옌, 타이빈, 하남… 비글라세라, 길리멕스, 소나데지, 하나카, 호아팟.

예를 들어 박장에서는 총리가 막 비엣옌 지구의 비엣한 공업단지 건설 및 거래 인프라 사업에 투자하는 동시에 국가개발계획을 조정·보완하는 정책을 결정했다. 옌둥, 뤽남, 랑장 지구의 각 사업규모가 100~300헥타르에 달하는 공업단지 시리즈, 90헥타르에 달하는 꽝차우 공업단지 확장사업(비엣옌 지구), 85헥타르에 달하는 호아푸 공업단지 사업(힙호아 지구)…

박닌성에서 승인된 주요 사업 중 하나는 자빈구에 있는 자빈공업단지의 건설 및 인프라 사업을 위한 투자 사업으로 총 자본금은 2,578억 VND 이상이며, 규모는 306.69ha이다. 또한, 자빈구에 있는 옌퐁Ⅱ-A 공업단지에도 151.27ha 규모의 투자 사업이 있다. 가장 최근인 4월 12일 박닌성 인민위원회는 자빈구에 250ha의 면적으로 자빈Ⅱ 공업단지를 설립하기로 하는 결정을 발표하였다.

하노이에서도 정부는 Soc Son 지구 Soc Son Clean Industrial Park의 기술 인프라 구축을 위한 투자 프로젝트 정책에 대한 Decision No. 539/QD-TTG를 발표하였다. 이 프로젝트는 토지 이용 규모가 302.8 헥타르이며, 총 예상 투자 자본은 거의 32억 2,700만 VND이다.

특히 호찌민시에서는 380.8ha 규모의 팜반하이(Pham Van Hai) 지역인 빈찬(Binh Chanh) 지역을 공업단지로 조성하기 위한 구역계획을 수립할 수 있도록 정부가 총리에게 제안했다.

계획에 따르면 도시의 산업 토지 기금은 5,921헥타르이며, 충원율은 약 72%이다. 나머지 국토의 약 28%는 계획에 따라 토지 법적 문제, 임대 가격 등을 겪고 있다. 아직 개발하지 못했다. 최근 응우옌 탄 퐁 시 인민위원회 위원장은 새로운 토지 기금 개발과 병행하여 투자자에게 깨끗한 토지를 “해방”하는 것을 포함하여 이러한 문제를 해결하고 해결하기 위해 헵자와 직접 협력했다. 시 지도자는 또한 산업 생산에 사용할 토지 용도의 전환을 포함하여 산업 생산에 추가로 2,000 헥타르를 지출하는 데 자원 및 환경부와 협력했다. “기존 산업단지는 약 200-300헥타르의 토지기금이 남아 있다. 올해에는 시 지도자들의 맹렬함으로 법적 문제, 토지 임대료 등을 해결할 수 있기를 바르다. 그리고 투자를 촉구하고 기업의 수요를 충족시키기 위한 깨끗한 토지 기금이 있다”고 Hua Quoc Hung은 말했다.

Hepza 지도부의 또 다른 구성원인 Dao Xuan Duc 부국장은 호치민시는 Dong Nai, Binh Duong과 같은 산업 생산을 위한 대규모 토지 기금이 없다고 말했다. 또한 보상 및 정리 시 농지는 택지 가격에 따라 계산되므로 산업 단지의 피부 보상 상황이 남아 있다. 이 상황은 수 년 동안 해결되지 않았고, 건설 상황이 점점 더 악화되어 보상 비용이 너무 높아져 Hepza는 이를 수행할 수 없었다. “실제로 산업 생산을 위한 토지는 부족하지 않으며 문제는 “깨끗한” 토양을 보충하고 효율적으로 사용하는 데 어려운 문제를 해결하는 것입니다. Dao Xuan Duc 씨는 “도시는 어떤 대가를 치르더라도 산업단지를 채우는 정책이 아니라 투자를 유치하고 헥타르의 투자성과를 높이기 위해 프로젝트를 선별하고 선정한다”고 말했다.

Hepza에 따르면 호치민시의 산업용지 임대료는 매우 높다. 예를 들어, Vinh Loc 산업단지에서는 1m2의 토지 임대료가 350 USD에 달하고 사용 기간이 30년 밖에 남지 않았다; 다른 일부 산업단지에서는 토지 사용 기간이 짧고 가격이 나쁘지 않지만 투자자들은 여전히 임대할 필요가 있다. “많은 기업들이 지방에 노동 집약적인 제조업체를 두고 있지만 여전히 호치민시에 첨단 기술 기업과 과학 연구 센터를 설립하는 것을 선택한다. Hepza 대표는 “문제는 어떻게 TP가 토지 기금을 제공하고 기업이 사업을 할 수 있는 여건을 조성할 수 있느냐 하는 것이다”라고 우려했다.

박장성 공업지구관리청장인 다오쉬안꾸엉은 현재 도내 공업지구의 계획용지 면적은 1,322㏊라고 밝혔다. 이미 5개의 공업단지가 운영되고 있는 가운데, 현재 기초공업단지의 공업용지 면적은 2차 투자자들이 생산투자를 위해 임대하고 있다. 다오쉬안꾸엉은 “전국에서 투자유치가 가장 많은 10위권 내에 항상 진입하고 있는 박장성을 포함해 베트남에 대한 투자의 물결이 커지고 있다”며 “앞으로 강력한 개발로 공업용지의 수요는 매우 큰 반면 공업용지의 면적은 제한적이기 때문에 시행을 위해 제안된 사업들은 토지이용의 필요성, 사회경제적 효율성 등을 신중하게 고려해야 한다”고 강조했다.

남탄우이엔산업단지합작주식회사(빈두엉성, 베트남고무산업그룹 회원사)의 하롱빈 총감독은 사업적인 측면에서 2021년 회사의 지향점은 남탄우이엔 프로젝트가 거의 346헥타르(전체 면적 650헥타르)로 확장될 때 토지 전대를 촉진하기 위한 인프라 건설에 대한 투자를 촉진하는 것이라고 말했다. 246개 프로젝트로 완전히 채워진 1단계는 법적인 문서 절차를 완료한다. 그는 “우리의 지향점은 높은 지식 밀도, 높은 기술 내용, 큰 투자 규모를 가진 산업에서 프로젝트를 유치하는 것이다. 또한 베트남 사업, 대규모 FDI 기업 및 투기 방지 정책을 우선시한다.

산업단지에 대한 국내외 투자자들의 투자 수요가 매우 높은 상황이므로 빈둥성 인민위원회가 토지 인도 결정을 빨리 내려 신속하게 투자자들을 맞이할 수 있도록 할 것을 권고한다. 빈둥성 인민위원회는 “그들이 왔지만 아직 법적 절차에 문제가 있어 ‘주차’할 ‘둥지’가 없었다”고 말했다.

임대료 폭등에 대한 우려

베트남 부동산 서비스 회사 JLL의 보고서에 따르면 북부와 남부 지역의 토지 및 공장 임대 가격은 2021년 1분기에 모두 새로운 정점을 찍었다. 특히 북부 지방에서는 연초 3개월 만에 이 지역의 산업용지 가격이 107달러/m2/임대차 주기가 지난해 같은 기간에 비해 8.1% 상승한 107달러로 새로운 정점을 찍었다.

남부에서는 KCN 땅값과 임대료가 상승 모멘텀을 지속하고 있으며, 현재 임대 주기당 111달러에서 지난해 같은 기간에 비해 8.1% 오른 새로운 정점을 찍었다. 한편, 기존 건설 공장의 임대 가격은 전체 지역의 경우 평균 4.5 USD/m2/월에 도달하여 많은 중소 기업들이 생산을 확대해야 하기 때문에 작년 같은 기간에 비해 3.1 % 상승했다. 이 중 빈즈엉과 동나이는 KCN 토지와 기성공장에서 모두 공급을 주도하지만 다른 지방과 마찬가지로 두 성은 2021년 1분기에 신규 공급을 기록하지 않았다.

Savills Vietnam 산업 부동산 부서의 John Campbell 과장은 높은 가격 상승이 섬유 및 인테리어와 같은 낮은 가치와 낮은 이윤율을 가진 제조업의 걱정거리라고 말했다. 그는 “2018년부터 임대료가 같은 궤도로 계속 오르면 수요를 충족시키고 가격을 안정시키기 위해 핵심 경제 지역에 추가 산업용지 공급이 없는 한 베트남의 가격 경쟁력이 약화될 수 있다”고 강조했다.